京都の旅館業許可について

京都は有名な観光地で、宿泊施設も非常に多いです。そして、2016年にはものすごいスピードで宿泊施設が増加した地域でもあります。

ただ、京都でAIRBNBを行っている方の中には、不動産の所有者の許可さえ受けていれば、民泊ビジネスを行えると考えている方が少なくありません。

しかしながら、「旅館業許可」を受けて営業を行わなければ、違法となるケースは多いです。

ここでよく、「私は旅館やホテルなんてやっていなのになぜ旅館業許可が必要なのですか?」というような質問も受けることがあります。

これを理解するには旅館業とは何かをまず明らかにする必要があります。

旅館業とは、「宿泊料を受けて,人を宿泊させる営業」をいいます。これを行うには,旅館業の許可が必要です。もし旅館業許可を得ずに、無許可営業していた場合、処罰されることもあります。

上記の定義に当てはめるのであれば、AIRBNB等のインターネットサイト等を利用して宿泊者を募集し,対価を得て,自宅や空き家の全部又は一部に宿泊させる,いわゆる「民泊」も,旅館業に該当しますので,旅館業の許可を受けずに行うことはできません。

 

 

京都の旅館業許可の種類

 

 

旅館業法では,旅館業はホテル営業,旅館営業,簡易宿所営業及び下宿営業の4つの種別に分けられており,以下のように定義されています。

 
⑴ ホテル営業

 

洋式の構造及び設備を主とする施設を設け,宿泊料を受けて,人を宿泊させる営業

→ポイントは、主たる部屋が洋式の部屋である、ということです。和式の部屋がメインであれば、旅館になります。

 
⑵ 旅館営業

 

和式の構造及び設備を主とする施設を設け,宿泊料を受けて,人を宿泊させる営業

 
⑶ 簡易宿所営業

 
宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け,宿泊料を受けて,人を宿泊させる営業

→これがいわゆるゲストハウスやカプセルホテルを開業する場合に該当します。重要なのは、「多数人で共用」という部分です。

 

寝室は、一人部屋がメインであれば、簡易宿所には該当しません。二段ベットやカプセルベッド等を設置する等して、1つの部屋に複数の者が寝られるようにすることが必要です。

 

 
⑷ 下宿営業
1月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて,人を宿泊させる営業

 

上記のようなものにひとつでも該当する場合は、旅館業の許可が必要となりますので、ご注意ください。

 

 

 

 

京都の旅館業許可取得までの手続の注意点

 

京都で旅館業の許可を受けるためには,建築基準法や消防法等の関係法令等の基準に適合させる必要がありますので,所管部署と事前に相談が必要です。

また,京都でゲストハウスを開業する場合、京都市等の特有の問題として、別途,景観法,バリアフリー法等による届出や申請が必要な場合がありますので、他地域と同様に考えないように注意が必要です。

また、東京や大阪と違い、京都は地域の住民の結びつきが非常に強い土地柄であることも重要です。

ですから、施設の計画が決まったら,自治会等や近隣住民に対して,事業計画資料の配布や説明会の開催などにより,事業計画を周知してください。

ところが、現実には、近隣にお住まいの方へ事前に周知することなく,簡易宿所(ゲストハウス)を開業したことによって,様々なトラブルが発生しています。特に、東京等大都市の事業者が、「次は京都が狙い目」と考えて東京と同じように考え、周辺住民への配慮を怠った結果、周辺の自治会等に大反対をうけて旅館業の許可が受けられないケースが続発しているようです。

他地域でももちろん近隣住民との調和というのは最重要課題の一つではあり、簡易宿所を開業する場合、オーナーは優先的に取り組まないといけない問題ですが、これをおろそかにすると京都でのゲストハウス開業は頓挫することがありますので十分ご注意ください。

旅館業の許可手続は,上記のことを踏まえ、以下の順で進めていきます。

ただし,施設の規模等によっては,一部手続を要しない場合もありますので,十分に確認してください。

 

 

京都市の旅館業法に基づく許可申請の手続等について

 

⑴ 京都市旅館業施設建築等指導要綱(以下「建築等指導要綱」という。)に基づく手続

ア 事前相談

建築等指導要綱に適合する計画となるよう,医療衛生センター(旅館業担当)と事前相談を行います。

 
イ 計画の公開

 
計画の公開とは、要は住民へゲストハウスの開業をしますよ、という近隣住民へのお知らせを行う、ということです。計画が決まったら,計画内容を記載した標識を設置し,近隣の住民その他の関係者に対し説明を行うとともに,必要な場合は説明会を開催します。

 

※ 標識を設置したら,速やかにその旨を報告します。

 
ウ 計画承認申請
旅館業の計画承認申請書を旅館業担当窓口に提出します。
※旅館業の 計画を周知するにはある程度の日数が必要ですので、標識を設置してから20日間以上経過しなければ提出できません。
エ 承認通知書の交付
建築等指導要綱に適合する計画であることが確認されれば,承認通知書が交付されます。
※ 計画承認申請後,承認通知書の交付まで2箇月程度かかります。ここは結構時間がかかるところです。

 
⑵ 建築基準法に基づく手続
ア 事前相談
建築基準法に基づく建築確認申請を行う前に,建築士等の専門家に,建築基準法に適合するよう事前相談を行います。

 
イ 建築確認申請

 
建築基準法に基づく指定確認検査機関に建築確認申請書を提出します。

 

 

ただし,住宅等を転用する場合で,宿泊施設に用いる面積(宿泊施設以外の特殊建築物の部分を含む。)が100㎡以下のときは,原則として手続の必要はありません

京都の場合、建物が古く、旅館業用途での建築基準法の条件を満たすことが難しい場合が少なくありません。そのため、宿泊施設に用いる面積(宿泊施設以外の特殊建築物の部分を含む。)が100㎡以下となる物件を簡易宿所やゲストハウスに転用するケースが多いのが特徴です。

もっとも、100㎡以下だから、建築基準法は関係ない、ということにはならないことに注意が必要です。多くの人は、建築基準法上の用途変更不要=建築規制は関係ない、というようにとらえがちですが、そうではありません。

100㎡以下の物件であっても、用途変更が不要なだけで建築基準法を守った物件であることは必須です。この点誤解のないようお願いいたします。
ウ 確認済証の交付
イに基づき,建築基準法の規定に適合した建築計画であることが確認されれば,確認済証が交付されます。

 
エ 工事

 
オ 建築完了検査

 
工事の竣工後,建築基準法に基づく指定確認検査機関による建築完了検査を受けます。

 
カ 検査済証の交付

 
建築完了検査の結果,建築基準法に適合していることが確認されれば,検査済証が交付されます。

 

 
⑶ 消防法令に基づく手続

京都においては、旅館業法上の構造要件は大阪市等と比べると、緩和されている印象を受けます。

そのため、消防法上の規制をクリアできるかがポイントになることが多いといえます。
ア 事前相談

 
消防法令適合通知書交付申請を行なう前に,所管の消防署予防課において,消防法令に適合するよう事前相談を行います。

 

 

イ 消防法令適合通知書交付申請
所管の消防署に消防法令適合通知書交付申請を行います。

 
※ その他,消防法,京都市火災予防条例に基づく他の届出が必要となる場合があります。
ウ 現地確認

 
所管の消防署の担当者による現地確認を受けます。

 
エ 消防法令適合通知書の交付

 
消防法令の基準に適合した消防用設備や防火管理が整っていることが確認されれば,消防法令適合通知書が交付されます。

 

 

※ 現地確認後,消防法令適合通知書の交付まで1週間程度かかります。

 

 
⑷ 旅館業法に基づく学校等への意見照会

 

 

簡易宿所や旅館、ホテル等、旅館業法上の宿泊施設の設置場所が学校等施設の敷地の周囲おおむね100m(約110m)の区域内にある場合には、宿泊施設の設置によって清純な施設環境が著しく害されるおそれがないかどうかについて、保健所から学校等を所管・監督する関係機関に「意見の照会」をします。

 

 

ただ、この調査は簡単なようでうっかりするとミスをしやすいです。

 

 

例えば、公園、学校や図書館などは地図を見れば分かりますが、最近ではビルの1Fに保育所があったりして地図をみるだけではかなり分かりづらくなっています。

 

ですから、地図だけでなく、現場周辺をチェックしてみることも重要です。

 

 

物件が遠い場合は大変ですが、きちんとチェックしないと許可までの期間が延びてしまいます。

 

 

 
ア 書類提出
旅館業担当窓口に必要書類を提出します。

 
イ 学校等への意見照会

 
施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがないか,各施設の管理者等へ意見照会を行います。

 
ウ 学校等からの回答

 

 
施設の管理者等から施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがないとの回答を得たうえで,許可申請書を提出してください。

 

 
※ 書類提出後,施設の管理者等から回答が得られるまで1箇月程度かかります。つまり、学校の意見照会が必要になった場合、ゲストハウスの開業は遅れるということです。

 
⑸ 旅館業許可申請

 
ア 事前相談

 
旅館業法に適合する計画となるよう事前相談を行います。

 
併せて,計画している施設について,賃貸借契約書や管理規約等により旅館業営業に使用することが認められているか確認します。

 
イ 計画の公開

 

 
計画が決まったら,「京都市旅館業施設における安心安全及び地域の生活環境との調和の確保に関する指導要綱(以下,「安心安全指導要綱」という。)」により,計画内容を記載した標識を設置し,自治会等に対し説明を行うとともに,必要な場合は説明会を開催します。

 
※ 標識を設置したら,速やかにその旨を医療衛生センター(旅館業担当)に報告します。
※ 自治会等から求められた場合は,原則として説明会を開催してください。説明会では反対意見が多く出ることもありますが、粘り強く誠意をもって説明すれば理解を得られることが多いので、頑張ってください。

 

 

 
ウ 旅館業許可申請
旅館業担当に営業許可申請書を提出します。

 
※ 標識を設置してから20日間以上経過しなければ提出できません。

 
エ 実地調査

 
旅館業担当による実地調査を受けます。

 
オ 営業許可書の交付

 
旅館業法の基準に適合した施設であることが確認されれば,営業許可書が交付されます。

 
※ 許可申請に係る標準処理期間は30日です。

 

 

建築等指導要綱に基づく手続について

建築確認申請を伴う計画で,施設の計画予定地が建築等指導要綱の適用を受ける地域である場合,その計画が善良の風俗若しくは良好な住環境を損なう又は青少年の健全な育成に支障を及ぼすおそれがないことについて,市長の承認を受ける必要があります。

 

 
⑴ 適用地域
ア 第1種低層住居専用地域
イ 第2種低層住居専用地域
ウ 第1種中高層住居専用地域
エ 第2種中高層住居専用地域
オ 第1種住居地域
カ 第2種住居地域
キ 準住居地域
ク 準工業地域
ケ 近隣商業地域及び商業地域のうち,第1種低層住居専用地域,第2種低層住居専用地域,
第1種中高層住居専用地域,第2種中高層住居専用地域,第1種住居地域,第2種住居地
域若しくは準住居地域の境界又は次に掲げる施設の敷地から110メートルの区域内
(ア) 学校
(イ) 児童福祉施設
(ウ) 社会教育施設
(エ) 文化財
(オ) 公園

 

 

 
⑵ 標識の設置
建築等指導要綱第1号様式に定められている形式で標識を設置し,計画を公開します。
近隣の住民その他の関係者に対し説明を行うとともに,必要な場合は,説明会の開催などの措置を講じてください。
標識は建築基準法に基づく確認済証が交付されるまで設置してください。
標識設置後は,速やかに医療衛生センター(旅館業担当)に標識の設置状況を撮影した写真と設置場所の地図をもって報告してください。報告日を標識設置日として取り扱います。

 

 

 
⑶ 提出書類

 
標識設置後,20日以上経過した後に,以下の書類を提出します。

 

 

 
ア 旅館業施設計画承認申請書(第2号様式)
イ 公開結果報告書(第3号様式)
ウ 標識を設置している状況を撮影した写真
エ 付近見取図(縮尺2,500分の1)
オ 配置図(縮尺100分の1又は200分の1)
カ 各階平面図(縮尺100分の1又は200分の1)
キ 2面以上の立面図(縮尺100分の1又は200分の1)
ク 室内の仕上げを明示した書類
ケ 屋外に掲出する広告物(以下「屋外広告物」という。)を設置する場所の付近見取図
コ 屋外広告物の意匠及び形態を明示した図面
サ 市長が必要と認める書類(玄関帳場の展開図など)

 

 

 

旅館業法に基づく学校等への意見照会について

旅館業を開業すると、結果的に見知らぬ人が周辺をウロウロすることになります。そこで、施設の設置場所が,学校や幼稚園等の教育施設,保育園等の児童福祉施設,社会教育に関する施設等の敷地の周囲110メートルの区域内の場合,施設の設置によって当該施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがないかどうかについて,当該施設の管理者等に意見を求める必要があります。

ただ、当方の経験上、反対意見が出たという話はほとんど聞きませんので、過度に恐れず、きちんと意見さえ求めればほとんどのケースでは大丈夫であるとお考えください。

 
⑴ 意見照会が必要な施設
⑵ 提出書類
以下の書類を医療衛生センター(旅館業担当)に提出します。対象となる施設の種類や数
によって提出部数が異なりますので,医療衛生センター(旅館業担当)に確認してください。
ア 処理票
イ 構造設備の概要
ウ 付近見取図(営業施設の敷地の周囲おおむね200メートル区域内)
エ 各階平面図
オ 立面図
カ 玄関帳場の展開図

 

 

 

旅館業法に基づく営業許可申請について

 

 

⑴ 申請に当たっての準備行為
安心安全指導要綱により,以下の事項に取り組んでいただくよう,あらかじめ準備をしてください。
ア 施設使用の可否の確認
計画している施設について,賃貸借契約書や管理規約等により旅館業営業に使用することが認められているか確認します。

 
学 校
小学校,中学校,高等学校,幼稚園,養護学校,中等教育学校,
高等専門学校,盲学校,聾学校,外国人学校等
児童福祉施設
保育所,児童館,助産施設,乳児院,母子生活支援施設,
児童養護施設,知的障害児施設等
社会教育施設 博物館,公民館,図書館等
その他の施設 都市公園(街区公園に限る。),スポーツ施設

 
イ 連絡先の決定

 

 

営業の開始までに,旅館業施設の運営についての要望や,利用者の迷惑行為が生じたときに直ちに対処を求めることができる電話番号などの連絡先を自治会等に対し周知することが必要となりますので,連絡先をどこにするかなどを検討,決定します。

 
ウ 施設の明示

 
利用者が周辺の施設と取り違えないよう,施設の見やすい場所に,施設の名称等を記載した看板などの設置が必要となります。

 
京都市屋外広告物等に関する条例に適合する看板を準備してください。このあたりは景観を非常に大切にする京都独自の規制ですので注意してください。

 

 
※屋外広告物について(都市計画局 広告景観づくり推進室)
http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000015678.html

 
エ 玄関帳場での面接等の実施

 
玄関帳場での宿泊者の面接等を行うため,従事体制等を構築してください。2017年7月現在、玄関帳場は必要となっております。ニュースなどで玄関帳場は全国的に不要になったかのように報じられておりますが、あくまで「本人確認のため一定の代替措置を設けた場合」に「各自治体の判断で玄関帳場を不要にしても良い」という話なので、勘違いしないことが重要です。

 
オ 迷惑行為の防止に向けたルールづくり

 
宿泊客による迷惑行為の防止に向け,ハウスルールを作成してください。

 
また,その内容を予約受付時から宿泊者に周知できるよう,予約手順等を整備してください。

 

 
カ 迷惑行為への対処方法
迷惑行為が発生した際には,直ちにこれに対処できる従事体制を構築してください。

 

 
⑵ 標識の設置
安心安全指導要綱第1号様式に定められている形式で標識を設置し,計画を公開します。
施設のある場所の自治会等に計画の説明を行うとともに,必要な場合は,説明会の開催などの措置を講じてください。

 

標識は,旅館業の許可を受けるまで設置してください。

標識設置後は,速やかに医療衛生センター(旅館業担当)に標識の設置状況を撮影した写真と設置場所の地図をもって報告してください。報告日を標識設置日として取り扱います。
※ 建築等指導要綱に基づき,すでに同様の計画の公開を行った方については,この手続は不要です。
⑶ 提出書類等
以下の書類等を医療衛生センター(旅館業担当)に提出してください。
ア 申請手数料 26,400円(現金)
イ 提出書類(2部)
(ア) 申請書
(イ) 構造設備の概要
(ウ) 付近見取図(営業施設の敷地の周囲おおむね200メートル区域内)
:施設の設置場所の敷地の周囲110メートルの区域を明示し,区域内における5⑴に記載している意見照会が必要な施設までの距離を記載してください。
※ 建築等指導要綱に準じ,意見照会の対象施設の有無や,施設の所在地が明確に分かるように,縮尺2,500分の1以上の住宅地図等を使用してください。

 

 

(エ) 各階平面図
・客室面積,寝室面積,窓面積部分を色分けして明示し,各面積の算定根拠となる数値,計算式を記入してください。計算式については,別に資料を作成のうえ,添付しても構いません。
・客室面積とは,客が占有使用し得る部分の面積をいい,客室内の客専用の浴室,便所等は含み,共通の廊下,客室の床の間等を除きます。
・寝室面積とは,客室から浴室,便所等を除き,寝具を利用する十分な広さがある場所の面積をいいます。
・洗面,浴室,便所(手洗)における水栓,混合栓又シャワー栓を明示してください。

※ 旅館業許可審査に当たり,床面積等の基準の適合状況を確認する必要があるため,建築等指導要綱に準じ,縮尺100分の1以上の設計図面等を使用し,施設の構造や形状,寸法が正確に把握できるものとしてください。
(オ) 入浴設備に循環ろ過装置がある場合は循環ろ過の概略図面(集毛器,消毒装置の位置を明示すること。)
(カ) 使用する水が井戸水その他である場合等は水質検査結果の写し
(キ) 定款又は寄付行為の写し及び法人の登記事項証明書(申請者が法人の場合に限る。)
(ク) 建築物の検査済証の写し(新築,増築等による新規の営業許可申請に限る。)
(ケ) 消防法令適合通知書
(コ) 玄関帳場の展開図
(サ) 申立書

 
・申請施設が賃貸借契約書や管理規約等により旅館業営業に使用することが認められているか確認します。
・施設の建物・土地の使用権原により,登記事項証明書,賃貸借契約書,管理規約等,必要な書類が異なります。

 
(シ) 指導事項実施計画書
・連絡先の周知,迷惑行為の防止等の計画について記載するものです。
(ス) 施設の明示の設置場所を示した配置図及びその意匠形態図
(セ) 面接等を実施する場所の図面
(ソ) 公開結果報告書

 

まとめ

以上が京都で簡易宿所(ゲストハウス)を開業する場合の手続きの概要となりますが、いかがでしたでしょうか。

確かに、京都はゲストハウスの許可が取りやすい等ということが言われることがありますので、そのようなイメージで来所され、「京都はゲストハウスの許可が簡単にとれるんですよね?」という方もおられます。

しかしながら、大阪や東京よりもやや緩いと思われるのは旅館業を行う施設の構造要件であって、例えば消防法上の設備については他地域と変わらないような設備を設置する必要があります。

また、京都は景観や周辺住民との調和を特に重視していますので、京都独自のル-ルもたくさんあります。

ですので、京都の旅館業許可が簡単に取れるとは思わない方がいいかと思います。

当事務所では、京都でホテル、旅館、簡易宿所(ゲストハウス)の開業をお考えの方のため、相談を随時受け付けております。

どうぞお気軽にご相談ください。

 

業務報酬(標準報酬)

簡易宿所・ゲストハウス開業:30万円(税別)

 

京都の簡易宿泊所開業に関するお問い合わせは・・・

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(※相談予約制・相談費用5400円/30分)