不動産オーナーは入居者の無断転貸のチェックが必要

これだけＡＩＲＢＮＢが盛んになってくると、個人の方がオーナーに無断で副業でＡＩＲＢＮＢを行うケースが増えてきます。

したがって、不動産オーナーは入居者がＡＩＲＢＮＢをやるために無断転貸をしてないかののチェックが必要です。
この無断転貸とは、いわゆる又貸しのことであり、他人から借りたものをさらに別の誰かに貸すことを言います。そして、これを元の貸し主に対して無断で行うことを無断転貸と呼びます。

以下では、賃貸不動産についてこのようなＡＩＲＢＮＢを行うために入居者による転貸行為がなされた質問の事例を題材として、民法による転貸行為の規制や、無断転貸を発見した場合のオーナーのなすべき対応について解説します。

ここで、民法６１２条は次のような規定をおいています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない（１項）
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる（２項）

 

したがって、契約書に無断転貸を禁止する記載がなくとも、賃貸人に無断で物件を第三者に転貸することは、原則として賃貸借契約の解除事由に該当します。

 

ただし、この解除は無制限に認められるわけではなく、一定の縛りがあります。

賃貸借契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であることから、当事者間の信頼関係が損なわれて初めて解除を認めるという判例理論（信頼関係破壊の法理）が確立しています。

このため、賃借人に一定の契約違反があっても、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人からの契約解除が否定されることになります。

ですので、無断転貸された経緯や事情によっては、信頼関係が破壊されるとまでは言えない特段の事情があるとされ、解除が認められない可能性もあります。

もっとも、本件のようなマンションの入居者がＡＩＲＢＮＢを行うために無断転貸したような事例では、この特段の事情が認められるケースというのは稀だと思われます。

 

ＡＩＲＢＮＢのための無断転貸の事実が疑われる場合、不動産オーナー様においては、速やかに弁護士等の専門家に相談することをお勧めします。

その後に契約の解除を目指すにせよ、契約の継続を前提に転貸状態を解消させることを目指すにせよ、考え得る賃借人の対応を想定（転貸の事実を否定する・信頼関係破壊の法理で対抗してくるなど）しつつ、戦略的な対応をすることが必要だからです。

しかし他方で、一定のスピードも重要です。民法６１２条１項の承諾は、条文上何ら特別な様式を要求されていません。つまり、転貸を認める賃貸人の意思が何らかの形で示されていれば、これを承諾と評価され、契約の解除が制限されるリスクがあります。

したがって、賃貸人の明示の承諾がなくても、賃貸人が転貸の事実を知りながら放置しているようなケースでは、その期間の長期化に伴って、黙示の承諾が認められ、契約の解除が制限される可能性が高まっていきます。

このように、契約書で「書面による承諾」が要求されているケースであっても、黙示の承諾が認められる可能性がありますので、放置することはオーナーにとってのリスクとなりますので、注意が必要です。